El fideicomiso en zona restringida, explicado

Si usted es extranjero y quiere comprar una casa o un departamento en Nuevo Vallarta, en la Riviera Nayarit o en cualquier punto de la costa mexicana, casi con seguridad lo hará mediante un fideicomiso. Es una figura segura y muy usada, pero conviene entenderla antes de firmar.

Qué es la zona restringida

La Constitución y la Ley de Inversión Extranjera establecen la llamada zona restringida: la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las costas. Dentro de esa franja, un extranjero no puede adquirir directamente a su nombre el dominio de un inmueble. Toda la Riviera Nayarit está dentro de la zona restringida.

Por qué un fideicomiso

La ley ofrece una solución: un banco mexicano adquiere la propiedad como fiduciario y la mantiene en un fideicomiso a favor de usted. Para hacerlo, se necesita un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Como parte de ese permiso, usted acepta considerarse como mexicano respecto de ese inmueble y no invocar la protección de su gobierno en lo que se refiere a él.

En la práctica, el banco es el titular formal, pero quien decide sobre la propiedad es usted.

Quién participa

• El vendedor, que transmite la propiedad al fideicomiso.
• El banco fiduciario, una institución de crédito mexicana que administra el fideicomiso y sigue sus instrucciones. Cobra honorarios por ese servicio.
• Usted, como beneficiario (en la ley, fideicomisario), con los derechos de uso y aprovechamiento.
• El notario público, que formaliza la operación en una escritura. En México, el notario es un abogado nombrado por el gobierno del estado, con una función mucho más amplia que la de un notary public de Estados Unidos.

Qué derechos le da

Como beneficiario, usted puede usar la propiedad, rentarla, mejorarla y venderla. Para vender, instruye al banco para que transmita la propiedad o sus derechos al comprador. También puede designar beneficiarios sustitutos, es decir, las personas que recibirán sus derechos si usted fallece. Esta designación es uno de los puntos más importantes del fideicomiso y conviene revisarla con calma.

Cuánto dura

Los fideicomisos en zona restringida se constituyen por un plazo de hasta 50 años, que puede prorrogarse a solicitud del interesado. Si compra una propiedad que ya está en un fideicomiso, revise cuánto tiempo le queda.

Qué revisar antes de firmar

Antes de entregar su dinero, conviene hacer una revisión legal (due diligence) del inmueble:

• Que el vendedor sea realmente el dueño y pueda vender.
• Que la propiedad no tenga gravámenes ni adeudos registrados.
• Que el impuesto predial esté al corriente.
• Que los permisos y el régimen de condominio, si aplica, estén en orden.
• Que el contrato de promesa diga con claridad precio, plazos y condiciones.

Revisar esto no es desconfiar: es la forma de comprar con tranquilidad.

Después de la compra: los trust bank acts

El fideicomiso no es un trámite de una sola vez. A lo largo de los años puede necesitar cambios ante el banco: designar o cambiar beneficiarios, actualizar sus datos o transmitir el fideicomiso a un nuevo propietario cuando venda. Entre el público extranjero, estos movimientos se conocen como trust bank acts. Cada uno tiene requisitos propios y, en algunos casos, interviene el notario.

Cómo le ayudamos

En Loyal Services coordinamos el proceso completo desde nuestra oficina en Nuevo Vallarta. Nuestra área inmobiliaria se ocupa del fideicomiso, la revisión del título y el cierre con el notario. Nuestra área legal prepara los poderes notariales y le ayuda a planear su herencia. Nuestra área fiscal estima los impuestos de la operación y los revisa con el notario, que es quien hace el cálculo definitivo y los cobra. Así, un solo despacho atiende todo lo que toca su propiedad.