Cómo vender su propiedad en México siendo extranjero

Vender una propiedad en México siendo extranjero es un proceso ordenado, pero tiene reglas propias que conviene conocer antes de poner precio. Esta guía explica, en términos generales, qué esperar.

Los pasos de una venta

1. La oferta. El comprador hace una oferta y ustedes acuerdan precio, forma de pago y fechas.
2. El contrato de promesa. Se firma un contrato que fija las condiciones de la venta y, normalmente, un anticipo. Es el documento que protege a ambas partes mientras se prepara el cierre.
3. La preparación en la notaría. El notario reúne y revisa los documentos, solicita los certificados necesarios y calcula los impuestos.
4. La escritura. Se firma ante el notario, se paga el precio y la operación se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

El papel del notario

En México, el notario público es un abogado nombrado por el gobierno del estado. No es el equivalente de un notary public de Estados Unidos o Canadá: revisa la legalidad de la operación, verifica la identidad y las facultades de las partes, calcula y retiene impuestos, y da fe de la escritura. Por eso es una pieza central de cualquier venta.

El impuesto sobre la ganancia

Lo que el público extranjero conoce como capital gains es, en México, el impuesto sobre la renta (ISR) por enajenación de inmuebles. En términos generales, se parte de la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición, que se actualiza por inflación; la parte que corresponde a la construcción, además, se reduce con los años. A esa diferencia se le restan las mejoras comprobadas, los gastos notariales y las demás deducciones que permite la ley.

El notario calcula el impuesto y lo retiene al firmarse la escritura. Las reglas aplicables cambian según su situación; por ejemplo, no se calcula igual si usted es residente en México o en el extranjero. Si usted es residente fiscal en México y la propiedad es su casa habitación, la ley prevé una exención con límites y requisitos que el notario verifica. Por eso conviene hacer el cálculo antes de aceptar una oferta, no después.

Conserve sus comprobantes

Las mejoras y los gastos solo pueden restarse si se comprueban. Si remodeló, amplió o hizo mejoras importantes, conserve las facturas electrónicas (CFDI) y los documentos que lo demuestren. Una carpeta ordenada desde el día de la compra puede marcar una diferencia real al vender.

Si su propiedad está en un fideicomiso

Si compró en la zona restringida, su propiedad probablemente está en un fideicomiso bancario. Al vender, usted instruye al banco fiduciario para que transmita la propiedad o sus derechos al comprador. Si el comprador también es extranjero, puede recibir los derechos dentro de un fideicomiso. Estos movimientos ante el banco, que el público extranjero llama trust bank acts, tienen requisitos propios y conviene iniciarlos con tiempo.

Vender a distancia con un poder notarial

No tiene que estar en México para vender. Puede otorgar un poder notarial (POA) para que una persona de su confianza firme en su nombre. Si lo firma fuera de México, normalmente se otorga en un consulado mexicano o ante un notario local con apostilla, y después se formaliza aquí. El poder debe tener las facultades exactas para la venta; uno mal redactado puede detener el cierre.

Antes de poner su casa a la venta

• Reúna su escritura o los documentos de su fideicomiso.
• Confirme que el predial y los servicios estén al corriente.
• Ordene los comprobantes de mejoras.
• Pida un cálculo preliminar del impuesto.
• Si no estará en México, prepare su poder notarial con anticipación.

Cómo le ayudamos

En Loyal Services coordinamos la venta completa desde Nuevo Vallarta. Nuestra área inmobiliaria se ocupa del contrato de promesa, los movimientos del fideicomiso y el cierre con el notario. Nuestra área fiscal estima el impuesto antes de que usted acepte una oferta y lo revisa con el notario. Nuestra área legal prepara el poder notarial si no puede estar presente.